租户拆墙退租引诉讼，法院判赔13万元

两方签订《房屋租赁合同》，租户却以上级公司政策调整为由提前解除租房合同，拒绝承担违约责任。近日，济南市槐荫区人民法院审理了一起房屋租赁合同纠纷。

2016年7月，王某（出租方、甲方）与某公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将7间房屋出租给乙方使用；期限为5年，即自2016年7月至2021年6月止。2021年7月，该租赁合同履行完毕后，双方就案涉房屋再行签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方继续将案涉房屋出租给乙方使用，同时再免费提供1间房屋供承租方办公使用，期限为5年，即自2021年7月至2026年6月。2024年3月，该公司的上级公司作出决定，要求该公司尽快选择新职场进行搬迁。于是，该公司向王某提出解除合同，将租金实际支付至2024年7月，并于2024年7月搬离房屋，此时至双方租赁合同到期还有23个月。2024年9月，因双方对支付违约金、赔偿房屋空置费和房屋恢复原状等方面无法达成一致，王某将该公司起诉至槐荫区法院，请求判令某公司将其租赁的7间房屋之间的原墙体恢复原状，或赔偿恢复原状所需相对应的款项；判令某公司因违约提前解除合同赔偿违约金2万余元；判令某公司赔偿案涉房屋的空置费用14万余元。某公司辩称，解除合同系因上级公司政策调整所致，根据案涉租赁合同约定，并不构成违约，无需承担违约责任。某公司在租赁案涉房屋期间，并不存在破坏房屋主体结构的情形，根据案涉租赁合同约定，某公司对此不承担恢复原状的法律责任。综上，请求依法判决驳回王某的诉讼请求。

法院审理后认为，王某与某公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据审理查明的事实，某公司在租赁期限届满前向王某提出不再继续租赁，王某对某公司实际于2024年7月搬离案涉房屋的事实亦予以认可，此即某公司以自己的行为明确表示不再继续履行案涉租赁合同，案涉租赁合同在事实上即已解除，法院对此予以确认，但合同权利义务的终止并不影响违约责任的承担。本案中双方争议的主要焦点问题包括：案涉租赁合同是否因某公司违约而导致解除，某公司是否应承担违约责任；某公司是否应当对案涉房屋恢复原状或赔偿恢复原状的损失。

法院认为，关于案涉租赁合同是否系违约解除的问题，实际是双方对于案涉合同中关于“上级公司决定不再经营的，承租人可以解除合同并不承担违约责任”这一条款的理解上存在争议。一方面，从提示函的内容来看，某公司的上级公司系因案涉房屋的租赁费用超过其管理标准而要求某公司搬离案涉房屋，实际系要求其改变经营场所，而非停止其经营行为；另一方面，因双方之间就案涉房屋形成的租赁关系已存续多年，对于该条款的理解更应兼顾合同双方的权益，如单纯理解为某公司因上级公司的任何决定即可享有合同单方解除权而无需承担违约责任，此对出租方亦明显不公；据此，某公司在租赁期限届满前提出不再继续租赁，实际已构成违约，王某虽认可其搬离案涉房屋的事实，但某公司仍应承担相应的违约责任。其次，关于王某主张的违约金及房屋空置损失，实际均是因某公司违约所造成的实际损失，因某公司提前退租必然会对王某的预期利益造成一定程度的减损，且案涉合同约定的违约金数额尚不足1个月的租金，故综合案件具体情况、违约情形及后续出租情况，法院酌定由某公司向王某支付相当于2.5个月租金的房屋空置损失，即9万余元，对超出部分，法院不予支持。

法院认为，关于恢复原状问题，双方曾在第一次签订租赁合同时对装修事项作出过约定，但在双方续签案涉租赁合同时却并未对装修期或装修事项再行作出约定，基于两份租赁合同系双方当事人接续签订，故王某应当对某公司的上述装修改造情况是明确知晓的，但即使在案涉租赁合同解除后可以保留原有装修，但对于改变案涉房屋原有主体结构的部分，某公司仍应承担恢复原状或赔偿损失的责任。从某公司提交的装饰施工合同、王某提交的房屋分户平面图及其标注的墙体拆除情况来看，案涉房间之间的隔墙以及房间的外墙部分被拆除后，确实对案涉房屋的原有独立区间划分及实际使用面积造成改变，此亦会对王某后续对外出租产生一定程度的影响，考虑到本案中恢复原状的具体标准并不明确且实际履行中还易受到客观因素等影响，故法院酌定由某公司向王某赔偿上述墙体被拆除后恢复原状的损失。关于损失的具体数额，参考王某提供的装修预算表、现场照片等证据，结合案件具体情况、建材成本及市场价格等因素，法院酌定为4万元，对超出部分，法院不予支持。综上，法院依法判决被告向原告支付房屋空置损失9万余元；被告向原告赔偿恢复原状损失4万元；驳回原告的其他诉讼请求。

法官认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，双方在合同中虽约定“上级公司决定不再经营的，承租人可以解除合同并不承担违约责任”，对于该条款应作严格限缩理解，兼顾合同双方的合法权益，如单纯理解为某公司因上级公司的任何决定，即可享有合同单方解除权而无需承担违约责任，对出租方亦明显不公。同时，《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案公司承租后，对案涉房屋原有独立区间划分进行了大范围的改造及装修，对王某后续对外出租产生一定的影响，应承担墙体被拆除后恢复原状的损失恢复原状的责任。

法官提醒，因租房引发的法律纠纷屡见不鲜，双方在订立合同时，应当遵循公平原则和诚实信用的原则，兼顾各方合法权益。同时，针对装修、违约金、房屋空置费、退租后是否恢复原状等容易引发纠纷的领域，细化合同条款，作出明确约定，避免不必要的麻烦。

记者:李震 编辑:柏凌君 校对:杨荷放